Konstruksi

Liburan materai COVID mengungkapkan masalah besar di pasar perumahan

Big News Network


Pasar perumahan Inggris telah terpengaruh oleh pandemi, tetapi dengan cara yang tidak diantisipasi sejak awal. Awalnya, para peramal mengira bahwa penurunan tajam dalam aktivitas ekonomi dapat menyebabkan jatuhnya pasar perumahan. Itu tidak terjadi. Sebagian pasar malah naik sementara yang lain merana. Peramalan memang rumit, tetapi hasil pemotongan bea materai sementara pemerintah menimbulkan beberapa masalah abadi tentang efisiensi dan keadilan pasar.

Melihat beberapa hal mendasar terlebih dahulu, penurunan suku bunga Bank of England telah menyebabkan beberapa suku bunga hipotek terendah yang pernah tercatat. Pemberi pinjaman hipotek dengan senang hati menyetujui pinjaman bagi mereka yang memiliki rumah dan berpenghasilan bagus. Dan mereka yang memiliki “pekerjaan kantoran yang baik” dan jutaan pensiunan pemilik telah melihat tabungan mereka tumbuh pesat dengan mengurangi pengeluaran untuk barang-barang yang tidak penting seperti liburan dan makan di luar.

Namun, kaum muda dan kelompok berpenghasilan rendah terkena dampak yang parah. Banyak yang mengalami kehilangan pekerjaan atau cuti dan pendapatan yang menurun, dengan ketidakpastian yang besar tentang prospek ekonomi masa depan mereka.

Sementara itu, responsivitas perumahan Inggris terhadap kenaikan harga masih sangat rendah. Saat permintaan meningkat, harga naik. Fitur-fitur ini, jika digabungkan, membantu menjelaskan perkembangan pasar terkini.

Awal musim panas lalu, adegan itu ditetapkan untuk ledakan kecil – terutama untuk rumah di daerah yang lebih mahal di pinggiran kota dan sekitarnya. Bangunan baru terus berkembang karena banyak pembeli inti yang selamat dari krisis ekonomi dan didorong untuk memenuhi tenggat waktu membantu-untuk-membeli yang menjulang.

Sebaliknya, pasar dalam kota dipadati oleh kaum muda dan yang kurang mampu, biasanya dengan jumlah pembeli internasional yang cukup banyak. Pasar-pasar ini telah membeku, dengan harga lembut dan harga sewa yang turun. Keharusan menjalani penguncian di flat kecil sudah terlalu berat bagi banyak orang, dan pusat kota telah menjadi area terlarang bagi pembeli rumah.

Waktu yang tidak menguntungkan

Sayangnya, Departemen Keuangan salah menilai perkembangan ini, menggunakan kebijakan untuk memanaskan bit yang sudah panas ke titik didih dan selanjutnya membekukan bit dingin menjadi sangat rapuh. Pengurangan Pajak Tanah (SDLT) Meterai untuk pembeli rumah, misalnya, diberlakukan untuk jangka waktu terbatas hingga Maret 2021 pada akhir penguncian pertama. Waktu yang tidak menguntungkan, tepat saat sebagian pasar lepas landas.

Sementara itu, pasar kota tersendat. Aturan diperkenalkan sehingga penyewa tidak dapat digusur sampai semuanya menjadi normal. Tetapi untuk puluhan ribu penyewa, tunggakan meningkat dan yang lainnya terlambat membayar cicilan karena pendapatan yang menipis. Tuan tanah telah mengurangi arus masuk sewa, dan banyak yang telah mengajukan permohonan cicilan rumah. Jumlah yang terlibat sangat besar dan meningkat, dan prospeknya adalah pembangunan penggusuran besar-besaran, default tuan tanah dan kebangkrutan beberapa saat setelah penguncian berakhir. Sejauh ini, belum ada langkah kebijakan khusus yang diluncurkan untuk mengatasi hal ini.

SDLT adalah pajak buruk yang membatasi mobilitas karena menghambat pergerakan. Penelitian menunjukkan efeknya cukup besar. Jadi, ketika ingin pindah dan mampu membelinya, banyak yang terjun ke pasar, didorong oleh sensasi tentang cara hidup baru.

Penerima manfaat langsung terbesar dari pemotongan pajak sementara adalah mereka yang membeli rumah yang lebih mahal karena rumah senilai 500.000 Pound ditambah mendapatkan keringanan pajak maksimal Pound 15.000. Dengan dorongan permintaan yang berlipat ganda, pasokan yang ketat memastikan bahwa harga meroket pada paruh kedua tahun 2020 – untuk banyak properti yang terkena dampak, jauh di atas pemotongan pajak aktual itu sendiri – dan mungkin akan terus berlanjut pada tahun 2021.

Kenaikan harga menyoroti penerima manfaat sebenarnya dari stimulus SDLT. Pada intinya, yang memperoleh keuntungan adalah yang lebih baik, menikmati keuntungan modal bebas pajak yang penting, dan mereka cenderung menyimpan sebagian besar hasil daripada membelanjakannya. Dengan demikian, hasil kebijakan adalah kebalikan dari menaikkan level dan menghidupkan kembali ekonomi melalui peningkatan permintaan. Dan pembeli masa depan, setidaknya untuk sementara, akan menghadapi harga yang lebih tinggi, yang akan menguras daya beli mereka.

Setuju atau tidak setuju

Desakan untuk mengalahkan batas waktu pengurangan SDLT menambah efek negatif ini. Selain Skotlandia, yang memiliki sistem berbeda, transaksi tidak terkunci hingga pertukaran kontrak, berbulan-bulan setelah kesepakatan awal antara pembeli dan penjual. Selama itu proses pencarian, survei dan negosiasi kontrak cukup panjang. Tidak ada pihak yang terikat, jadi bisa menarik atau mencoba mengubah harga yang disepakati hingga saat penandatanganan, melalui kebutuhan atau keinginan.

Bukti menunjukkan bahwa dalam waktu normal lebih dari seperempat penjualan jatuh selama fase ini, dan setahun terakhir tidak normal. Akibatnya, rantai pembelian menjadi penuh.

Upaya untuk mempercepat dan meningkatkan pertukaran perumahan terjadi pada tahun 2000-an. Paket Informasi Rumah, yang mengharuskan penjual untuk menunjukkan dokumen tentang properti mereka, menjadi sepak bola politik ketika akhirnya diperkenalkan pada tahun 2007, hanya untuk dihapuskan. Tidak ada yang konkrit sejak itu dilakukan melalui reformasi dan lockdown yang memperburuk keadaan. Tak pelak, kemacetan telah menumpuk di jalur penjualan. Banyak orang sekarang menghadapi ancaman tidak memenuhi tenggat waktu SDLT.

Kesalahan kebijakan saling melengkapi: kegagalan peramalan dan upaya yang tidak tepat waktu untuk menggunakan SDLT untuk mengarahkan pasar perumahan ditambah dengan proses pertukaran yang berderit dan tidak direformasi. Potensi kekacauan di ujung bawah semakin mengancam untuk melemahkan pasar perumahan.

Apa yang tampak secara dangkal sebagai ide kebijakan penyihir – merangsang pasar perumahan dan mendapatkan karangan bunga politik dari pembeli yang bahagia pada saat yang sama – telah pulih dengan buruk. Pembeli menghadapi dua kesulitan: sulit jika Anda menyelesaikan tepat sebelum kebijakan SDLT dimulai dan bahkan lebih sulit lagi melewati tenggat waktu ketika kebijakan itu berakhir. Banyak yang telah mengalami yang terburuk dari proses pertukaran yang dirancang dengan buruk. Miliaran pound telah dihabiskan untuk pemotongan pajak materai yang memperburuk keadaan bagi jauh lebih banyak orang daripada yang diuntungkan.

Pembelian rumah selalu merupakan bisnis yang berisiko: harga rumah dan biaya bunga berfluktuasi dan rumah idaman bisa menjadi buruk. Ini juga tidak adil. Sayangnya, kebijakan saat ini justru memperburuk daripada memperbaikinya.

Pada pandangan yang lebih panjang, pasar perumahan sedang mengalami perjalanan yang bergelombang. Ada banyak alasan untuk pesimisme ketika pukulan terhadap ekonomi berhasil melewatinya, pandangan pajak lebih mengarah ke perumahan, karena suku bunga naik lagi, di samping sektor sisi penawaran yang gagap, monopolistik, dan terlalu diatur.

Banyak yang harus dilakukan pemerintah. Mudah-mudahan, pembuatan kebijakan yang rasional, strategis, dan berbasis bukti akan menjadi yang terdepan. Tetapi tanggapan perumahan yang biasa-biasa saja terhadap krisis COVID menunjukkan bahwa pola pikir harus berubah secara signifikan jika itu akan terjadi.

Penulis: Michael Ball – Profesor Ekonomi Perkotaan dan Properti, Henley Business School, University of Reading

Author : SGP Prize