Konstruksi

Bagaimana pengembangan properti dan zonasi menjadi sarang korupsi

Bagaimana pengembangan properti dan zonasi menjadi sarang korupsi


Ini adalah salah satu bentuk korupsi ringan yang paling lama bertahan dan paling meluas dalam politik Australia: lokal, negara bagian, dan federal.

(Gambar: Media Pribadi)

Ini adalah hari ke enam Negara Kotor: Korupsi di Australia. Membaca seluruh seri di sini.

Zonasi lahan dan keputusan perencanaan dan pembangunan yang berasal darinya secara tradisional menjadi salah satu sumber terbesar korupsi pemerintah daerah dan negara bagian di Australia, terutama di kota-kota besar. Kadang-kadang pelanggaran seputar zonasi telah meluas bahkan ke pemerintah federal.

Zonasi sangat penting bagi masyarakat Australia pada tingkat makro dan mikro. Makalah Bank Cadangan yang kontroversial pada tahun 2018 menyatakan bahwa pembatasan zonasi dan pembangunan “telah berkontribusi secara material terhadap kenaikan harga rumah yang signifikan di kota-kota terbesar di Australia sejak akhir 1990-an, mendorong harga secara substansial di atas biaya pasokan input fisik mereka”.

Ditemukan bahwa, misalnya, “pembatasan zonasi menaikkan harga rumah terpisah sebesar 73% dari biaya marjinal di Sydney”. Angka yang sebanding di Melbourne adalah 69%, 42% di Brisbane, dan 54% di Perth.

Para penulis berpendapat bahwa manfaat substansial dari pembatasan wilayah dan perencanaan sebanding dengan biayanya yang sangat besar. Tetapi banyak manfaat yang didapat bukan untuk masyarakat, tentu saja, tetapi mereka yang bisa mendapatkan keuntungan dari pembangunan perumahan.

Terlampir di kertas adalah daftar contoh efek mikro dari perubahan zonasi di seluruh negeri: harga properti di satu sisi jalan Penrith berlipat ganda dibandingkan dengan yang di sisi lain penzonaan ulang berikut; peningkatan 10 kali lipat dalam nilai lahan pertanian Victoria yang diatur ulang untuk pertumbuhan perkotaan; peningkatan lima kali lipat dalam nilai blok industri di bagian barat-dalam Sydney ketika diubah zona menjadi tempat tinggal; relaksasi dalam pembatasan zonasi di St Leonards yang melipatgandakan nilai properti.

Makalah tersebut juga mengutip studi oleh Paul Frijters dan Cameron Murray yang menunjukkan bagaimana penzonaan ulang 13.000 hektar di tenggara Queensland antara tahun 2008 dan 2010 meningkatkan nilainya sebesar $ 700 juta. Itu juga menunjukkan bahwa lebih dari $ 400 juta di antaranya ditangkap oleh pemilik tanah.

Murray dan Fritjers telah menjadi penjelajah paling tekun tentang cara zonasi lahan dan proses pembangunan tanpa henti dipermainkan oleh kelas kepentingan yang terdiri dari pengembang properti, politisi, birokrat, dan regulator untuk memberikan keuntungan spektakuler dengan mengorbankan masyarakat. Masalah itu membentuk satu set Murray dan Fritjers ‘ Game of Mates, ringkasan yang luar biasa dari berbagai cara di mana kepentingan pribadi memainkan sistem politik, birokrasi, dan peraturan untuk menyedot keuntungan dengan mengorbankan warga Australia biasa.

Begitu parahnya penyalahgunaan undang-undang zonasi dan perencanaan sehingga beberapa pemerintah terpaksa mengambil tindakan serius untuk menanganinya. Seperti yang dicatat oleh Pengadilan Tinggi dalam menegakkan hukum NSW yang melarang sumbangan politik oleh pengembang: “Komisi Independen Anti Korupsi (“ ICAC ”) dan badan-badan lain telah menerbitkan delapan laporan merugikan sejak tahun 1990 tentang aplikasi pengembangan lahan. Mengingat kesulitan yang terkait dengan pengungkapan dan penuntutan korupsi semacam ini, pembuatan delapan laporan merugikan saat ini mengungkap realitas risiko korupsi dan hilangnya kepercayaan publik yang menyertai terungkapnya tindak korupsi. ”

NSW tidak hanya melarang sumbangan pengembang properti – larangan yang coba dielakkan oleh sejumlah anggota parlemen Koalisi, sehingga merugikan karier mereka – tetapi pemerintah negara bagian telah menetapkan persyaratan bagi panel ahli – sekarang disebut panel perencanaan lokal – untuk menilai aplikasi pembangunan utama untuk semua dewan Sydney, Wollongong dan Central Coast of NSW, yang secara efektif menghilangkan pejabat terpilih di dewan lokal dari menilai perkembangan besar.

Hal itu sama sekali tidak menghindari semua korupsi dalam proses persetujuan perencanaan atau dalam keputusan penetapan wilayah: perkembangan besar dinilai di tingkat negara bagian dan, seperti yang ditunjukkan peristiwa baru-baru ini di NSW seputar hubungan antara mantan anggota parlemen yang dipermalukan Daryl Maguire dan Perdana Menteri Gladys Berejiklian telah menunjukkan, Keputusan properti yang menguntungkan adalah yang terkait dengan infrastruktur utama yang direncanakan.

Bandara masa depan, seperti yang dibangun di Sydney barat, atau jalan baru yang besar menawarkan peluang bagi pemilik tanah utama untuk secara dramatis meningkatkan nilai aset mereka atau mengakuisisi orang lain sebelum nilainya naik atau perubahan zonasi dibuat, menghasilkan keuntungan tak terduga dalam ratusan jutaan.

Itu menciptakan insentif yang kuat bagi pemilik tanah untuk menekan, atau membayar, anggota parlemen untuk melobi rekan mereka sendiri di posisi kunci seperti kementerian perencanaan dan birokrat terkait, untuk memberikan keputusan yang diperlukan. Itulah mengapa Maguire sedang diselidiki di NSW terkait dengan, antar alia, lobi yang keras dari para pejabat dan menteri untuk mengamankan akses jalan dan penzonaan ulang yang akan meningkatkan nilai blok tanah yang dimiliki oleh Louise Waterhouse dekat bandara barat Sydney. Itu adalah salah satu dari banyak skema oleh Maguire untuk mempengaruhi keputusan zonasi dan infrastruktur yang dibuat bukan di tingkat lokal tetapi di tingkat pemerintah negara bagian.

Namun perubahan proses perencanaan NSW menunjukkan jalan menuju beberapa masalah inti yang mendasari filosofi peraturan untuk menangani korupsi.

Pemasangan panel perencanaan lokal wajib adalah semacam opsi nuklir. Akibatnya, pemerintah NSW telah mengakui bahwa a demokratis Proses perencanaan di tingkat lokal pasti akan mengarah pada korupsi dan persepsi korupsi tidak peduli seberapa ketatnya diatur, atau seberapa kuat ICAC, atau seberapa ketat pengawasan dewan dan staf mereka.

Oleh karena itu, para pembuat keputusan yang dipilih secara demokratis telah diganti dengan para ahli dari luar yang kemandiriannya berarti mereka tidak terhubung dengan penerima manfaat potensial dari keputusan zonasi.

Murray berpendapat bahwa “pengacakan” pembuat keputusan seperti itu dapat mengganggu “permainan pasangan” dengan menghilangkan pengambilan keputusan dari lingkaran gemerlap dari orang-orang yang terhubung dengan baik. Tapi dia melangkah lebih jauh. Dalam pengajuan ke penyelidikan NSW ICAC yang sekarang ditangguhkan tentang lobi pada tahun 2019, Murray mengartikulasikan filosofi yang luas seputar regulasi korupsi. Dia menolak resep tradisional tentang transparansi yang lebih besar di sekitar lobi seperti daftar pelobi yang lebih luas dan terperinci dan buku harian pertemuan untuk menteri, menunjukkan bahwa itu hanya akan berfungsi untuk mengiklankan keberhasilan pelobi tertentu dalam menjangkau pembuat keputusan dan mengiklankan kepada politisi manfaat pindah menjadi lobi setelah kehidupan publik.

Murray menyarankan seluruh proses untuk mempengaruhi pengambilan keputusan tidak boleh dilihat sebagai serangkaian “pembelian” hasil yang terpisah yang dipahami oleh peserta adalah transgresif secara etis, tetapi sebagai hasil dari pandangan dunia bersama antara penerima manfaat dan pembuat keputusan di mana “politisi dan birokrat secara internal akan percaya bahwa membantu orang-orang di lingkaran sosial mereka adalah hal yang baik bagi masyarakat secara keseluruhan, karena mereka terus mendapatkan sinyal dan umpan balik yang mengatakan kepada mereka bahwa ini adalah hal yang benar untuk dilakukan, dan mereka dipersenjatai dengan cerita menarik tentang mengapa hal ini. begitu. ”

Akibatnya, transparansi belaka tidak cukup, karena tidak ada yang malu melakukan apa yang mereka anggap bermanfaat secara sosial.

Sebaliknya, Murray menyarankan restrukturisasi aturan main untuk mengganggu insentif: mengganti pembuat keputusan dengan pakar eksternal independen, misalnya, atau memperpanjang “periode pendinginan” bagi orang-orang yang meninggalkan kehidupan publik. Tapi Murray sangat tertarik untuk mengurangi manfaat yang dapat diberikan oleh para pembuat keputusan dengan memastikan seluruh “honeypot” dari penzonaan ulang yang menguntungkan dan keputusan perencanaan dihapus.

Cara untuk melakukan ini adalah dengan memastikan “harga pasar dari hak milik yang berasal dari penzonaan ulang [is] untuk diambil dari pemilik properti yang ingin menggunakan tanah mereka dengan nilai yang lebih tinggi untuk digunakan kembali ”.

Murray secara teratur meminta ACT sebagai satu-satunya yurisdiksi yang melakukan ini – mengenakan biaya 75% dari harga pasar untuk hak properti baru yang dibuat dengan penzonaan ulang.

Ada ketelitian dalam penalaran Murray, tapi itu adalah tantangan bagi para pendukung transparansi dan desakan seperti keibuan bahwa “sinar matahari adalah disinfektan terbaik”.

Hanya dengan menghilangkan insentif dan dengan menghapus peran pejabat yang dipilih secara demokratis, salah satu bentuk korupsi yang paling lama bertahan dan paling banyak ditemukan di mana-mana dapat diperiksa secara efektif. Ini adalah logika yang harus dijawab dalam setiap debat tentang bagaimana memeriksa dengan benar korupsi lunak yang merajalela dalam politik Australia.

Haruskah aturan zonasi dan perencanaan Australia direstrukturisasi? Kirimkan pemikiran Anda ke [email protected]. Harap sertakan nama lengkap Anda untuk dipertimbangkan untuk publikasi di Crikey Bagian Ucapan Anda.

Peter Fray

Ikuti tim yang mengikuti uang

Tidak ada yang menggali korupsi di negara ini lebih baik dari Crikey tidak.

Sekarang kami menggali lebih dalam dengan seri multi-bagian baru kami, Negara Kotor: Korupsi di Australia, di mana tim kami membuka tutup korupsi, memberi tahu kami bagaimana hal itu dilakukan, siapa yang menang dan berapa biayanya.

Terlibat. Ikuti tim yang mengikuti uang. Hemat 50% untuk satu tahun Crikeyitu hanya $ 99 untuk keanggotaan tahunan – saat Anda berlangganan hari ini dengan kode promo KORUPSI.

Peter Fray
Pemimpin redaksi Crikey

BERGABUNG SEKARANG


Author : SGP Prize