Konstruksi

Apakah 2021 Tahun Memulai Bisnis Pengembangan Properti Anda Sendiri? – Bytestart


mengubah tempat ritel menjadi perumahan - Hak Pengembangan yang Diizinkan

Mungkinkah 2021 menjadi tahun bagi pengembang properti kecil independen? 10 bulan terakhir telah melihat lebih banyak perubahan pada aturan perencanaan di Inggris daripada gabungan 10 tahun sebelumnya, karena pemerintah mencari cara untuk mencapai targetnya untuk menciptakan 300.000 rumah baru setahun, dan secara bersamaan merangsang ekonomi sebagai bagian dari COVID upaya pemulihan.

Toko-toko jalanan telah terpukul sangat keras oleh penguncian, mendorong beberapa pendukung yang tersisa untuk berbelanja online. Dan dengan pengiriman gratis keesokan harinya dan pengembalian dari banyak, semakin sedikit alasan untuk mengunjungi jalan raya.

Akibatnya, sekitar 11.120 gerai toko berantai tutup dari Januari hingga Juni 2020, penurunan bersih 6.000 toko. Banyak jalan raya di seluruh negeri sekarang menjadi bayangan dari diri mereka sebelumnya, dengan bagian depan toko yang kosong dan toko amal menghiasi tempat yang sebelumnya merupakan ruang ritel utama.

Jalan-jalan raya telah menjadi budaya yang signifikan di Inggris selama 100 tahun terakhir ini, dan kebanyakan orang akan sedih kehilangan jalan mereka. Namun, seperti yang dijelaskan Ritchie Clapson, salah satu pendiri propertyCEO, bantuan sekarang sudah dekat. Pemerintah berencana menata ulang jalan raya sepenuhnya, mengubahnya menjadi pusat perdagangan independen.

Dengan banyaknya pengecer besar yang sudah pindah ke luar kota dan online, ada ruang untuk toko dan butik yang lebih spesialis dan independen, serta kafe dan restoran, untuk pindah kembali. Mengapa mereka melakukan ini? Pendorong utama transformasi ini adalah rencana untuk meningkatkan volume perumahan di dalam dan sekitar jalan raya, dengan pemerintah memperkenalkan Hak Pembangunan yang Diizinkan lebih lanjut untuk memungkinkan lebih banyak lagi bangunan non-tempat tinggal yang akan diubah menjadi rumah baru.

Dengan lebih banyak orang yang tinggal di pusat kota, permintaan akan toko dan fasilitas lokal akan meningkat. Dan dengan mendorong lebih banyak pengecer dan restoran independen yang lebih menarik dan beragam, jalan raya ini juga akan menjadi tujuan rekreasi bagi mereka yang tinggal di luar kota. Banyak yang kemudian akan tampak pada kemampuan untuk mengubah bangunan pusat kota yang berlebihan menjadi rumah.

Bagaimana Hak Pembangunan yang Diizinkan akan berubah

Proses aplikasi perencanaan saat ini lambat dan ketinggalan zaman, seringkali menciptakan hubungan antagonis antara Otoritas Perencanaan Daerah (LPA) dan pengembang properti. Jika LPA tidak menyukai suatu rencana, mereka dapat mempersulit, jika bukan tidak mungkin, bagi pengembang untuk bergerak maju. Namun, sebagian besar banding atas keputusan perencanaan dibatalkan, menghabiskan uang pembayar pajak dan menunda pengiriman rumah baru.

Pemerintah mencoba meningkatkan prediktabilitas proses persetujuan perencanaan dengan memperkenalkan Hak Pembangunan yang Diizinkan. Hak-hak ini memungkinkan pengembang untuk mengubah penggunaan bangunan tanpa harus mengajukan izin perencanaan penuh.

Sebaliknya, mereka harus memberi tahu dewan menggunakan proses yang dikenal sebagai ‘pemberitahuan / persetujuan sebelumnya’, yang memberikan skala waktu tetap kepada otoritas lokal untuk menilai aplikasi terhadap sejumlah kecil kriteria yang ditetapkan, dan untuk membuat keputusan. Dan jika tidak ada keputusan dalam skala waktu tersebut, persetujuan diberikan secara default. Ini telah menjamin pengembang skala waktu yang jelas dan lebih banyak kepastian, membantu membuat proses lebih dapat diprediksi dan dikelola.

Pada September 2020, pemerintah mengubah klasifikasi berbagai jenis bangunan non-hunian dan menyatukannya menjadi ‘kategori super’ baru yang disebut Kelas E. Ini berarti bahwa pengembang tidak memerlukan persetujuan atau izin perencanaan sebelumnya untuk mengubah penggunaan. / kelas gedung mana pun di Kelas E ke kelas penggunaan lain dalam Kelas E (karena secara efektif mereka sekarang sudah berada di kelas penggunaan yang sama). Kantor dapat diubah menjadi toko atau restoran, dan sebaliknya, tanpa memerlukan izin perencanaan.

Terlebih lagi, pemerintah baru-baru ini mengumumkan rencana untuk memungkinkan perubahan bangunan apa pun di Kelas E menjadi penggunaan tempat tinggal di bawah Pengembangan yang Diizinkan. Masa konsultasi untuk rencana ini akan segera berakhir, dan diharapkan aturan baru akan berlaku mulai akhir tahun ini.

Sebuah win-win untuk pengembangan properti

Dengan menghilangkan hambatan utama bagi pengembang properti – mendapatkan persetujuan untuk mengubah penggunaan properti komersial menjadi perumahan – lebih banyak rumah dapat dibangun jauh lebih cepat di dalam properti komersial lama. Dan Hak Pembangunan Yang Diizinkan terbaru yang diusulkan inilah yang akan menjadi dasar bagi rencana peremajaan jalan raya pemerintah.

Jadi, mengapa perubahan ini bisa menandai kebangkitan pengembang properti independen?

Seringkali ketika orang berpikir tentang pengembang properti, mereka berpikir tentang perusahaan besar seperti Barrett dan Persimmon. Namun, mengubah ritel kecil atau unit kantor menjadi flat terlalu kecil bagi pembangun rumah besar dan bahkan pengembang menengah untuk tertarik. Kemudian masukkan jenis pembangun rumah yang berbeda – pengembang skala kecil.

Siapa sebenarnya para pengembang skala kecil ini? Dalam banyak kasus, mereka akan menjadi pemilik bisnis, tuan tanah, atau pengusaha yang ingin melakukan diversifikasi, namun daya tarik pembangunan skala kecil telah meluas secara signifikan selama tahun 2020, dengan banyak orang dari semua lapisan masyarakat melihatnya sebagai jalan potensial untuk kembali ke keamanan finansial.

Menariknya, menjadi pengembang properti untuk pertama kalinya tidak membutuhkan banyak keterampilan, pengalaman, atau investasi di muka seperti yang diharapkan banyak orang. Peran utama pengembang properti adalah mengumpulkan tim, menemukan peluang bagus, dan mengawasi proyek – dalam beberapa hal tidak terlalu berbeda dengan proyek renovasi rumah, misalnya, tetapi dalam skala yang berbeda.

Orang yang saat ini bekerja sebagai tuan tanah atau yang memiliki bisnis sendiri sudah memiliki keterampilan utama yang dibutuhkan, meskipun mereka perlu dilatih untuk mengawasi proses pengembangan properti.

Bukan tanpa resiko, tentu tidak mudah dan butuh waktu untuk menyelesaikan sebuah proyek, jadi pedagang cepat kaya tidak perlu melamar. Tetapi sebagai cara untuk menciptakan pengembalian yang signifikan, ini bisa dibilang salah satu model bisnis dengan leverage paling tinggi yang ada.

Menariknya, ini dapat memberikan jalur kehidupan lain bagi ekonomi Inggris. Bisnis kecil telah terpukul keras oleh penguncian dan banyak pemilik bisnis mencari sumber pendapatan tambahan atau alternatif.

Mereka yang kehilangan pekerjaan di bidang terkait mungkin juga tergoda untuk bekerja untuk diri mereka sendiri. Pengembang independen juga lebih cenderung membuat rumah yang menarik dan bervariasi yang menyediakan lingkungan hidup yang menarik, daripada rumah yang diproduksi secara massal yang sering dibangun oleh pengembang yang lebih besar.

Betapa kecilnya pengembangan properti yang mandiri

Kebanyakan orang secara luas mengenal model buy-to-let dan sering merasa bahwa pengembangan properti pasti jauh lebih berisiko. Namun, adalah mungkin untuk memulai pengembangan properti dengan modal awal yang jauh lebih sedikit daripada menjadi tuan tanah. Semuanya bermuara pada kesepakatan yang Anda buat.

Saat Anda mengajukan hipotek, pemberi pinjaman biasanya melihat Anda, individu, pertama dan kemudian bangunan yang ingin Anda beli untuk melihat apakah nilainya akan tetap terjaga. Jika semuanya terlihat bagus, Anda mendapatkan hipotek Anda.

Dengan pengembangan properti, pemberi pinjaman komersial spesialis akan menilai kesepakatan terlebih dahulu dan membuat skenario bagaimana-jika. Bagaimana jika kontraktor bangkrut? Atau pasar menurun? Mereka akan melihat kontraktor, arsitek, konsultan perencanaan, dll. Anda untuk melihat seberapa kuat dan berpengalaman tim Anda.

Terakhir, mereka akan melihat Anda, untuk melihat apakah Anda memiliki keterampilan inti dan pengalaman untuk menyelesaikan pekerjaan sesuai anggaran. Sebagian besar tuan tanah atau pemilik bisnis sudah memiliki keterampilan inti ini dan, jika disajikan dengan cara yang benar, kemungkinan besar akan disetujui.

Pemberi pinjaman komersial biasanya akan meminjamkan hingga 70% dari biaya properti dan 100% dari biaya pengembangan (dengan asumsi Anda memiliki izin perencanaan atau hak pengembangan yang diizinkan), melepaskan uang untuk pengembangan dalam beberapa tahap selama proyek berlangsung.

Untuk mendanai tambahan 30% dari biaya properti di muka, Anda kemudian dapat beralih ke pemberi pinjaman swasta. Pemberi pinjaman komersial biasanya ingin melihat bahwa Anda memiliki kulit dalam permainan, jadi mungkin menuntut Anda memasukkan setidaknya 10% dari deposit 30% sendiri.

Tentu saja, mendirikan bisnis Anda dan menilai kesepakatan properti membutuhkan biaya. Anda harus membuat situs web, back-office, akuntansi, dan sebagainya, serta membayar biaya profesional untuk hal-hal seperti laporan arsitek.

Namun, dengan kurang dari £ 10.000 Anda dapat memperoleh properti £ 300.000 yang dapat menghasilkan potensi keuntungan enam digit setelah dikembangkan. Dan setelah Anda menguasainya, Anda dapat meningkatkan skala, mengerjakan banyak proyek sekaligus.

Kekhawatiran tentang aturan baru

Beberapa tahun yang lalu, ketika Hak Pembangunan yang Diizinkan pertama kali diterbitkan, tidak ada persyaratan ukuran unit minimum yang diberlakukan pada apa yang dibangun, dan ini membuatnya lebih mudah untuk menggunakan kembali bangunan komersial yang lebih besar. Namun, sejumlah kecil pengembang yang tidak bermoral terus menciptakan akomodasi yang sempit dan di bawah standar, seringkali dengan sedikit atau tanpa akses ke cahaya alami.

Akibatnya, pemerintah baru-baru ini memberlakukan persyaratan bahwa semua proyek pembangunan yang diizinkan diajukan dari 6 proyekth April 2021 sekarang harus memenuhi Standar Antariksa Nasional. Ini memastikan bahwa semua unit yang dikembangkan harus memenuhi standar minimum dalam hal ukuran dan akses cahaya.

Jika tujuan pemerintah adalah untuk meremajakan pusat kota, penting bagi kita untuk mendapatkan perpaduan yang tepat antara toko, kafe, dan perumahan, jika tidak ada risiko mengubah kota kita menjadi lanskap pemukiman yang tak ada habisnya.

Dewan lokal mungkin tergoda untuk mengeluarkan petunjuk Pasal 4 untuk mencegah hal ini, karena ini secara efektif menangguhkan Hak Pembangunan yang Diizinkan dan sebagai gantinya mengharuskan setiap pembangunan memiliki izin perencanaan penuh.

Jelas ini berpotensi menjadi pendekatan palu godam; salah satu yang dapat membawa kita kembali ke titik awal, merusak upaya peremajaan jalan raya dalam prosesnya. Oleh karena itu, sangat penting bagi pemerintah dan dewan untuk mengadopsi pendekatan seimbang yang memungkinkan kita menciptakan perpaduan yang tepat antara perumahan, ritel, dan ruang komersial di pusat kota dengan tampilan baru.

Dan bagi mereka yang ingin mengambil bagian dalam revolusi jalan raya ini, masih ada lowongan untuk peran Pengembang Skala Kecil. Dengan adanya Hak Pembangunan yang Diizinkan yang baru diharapkan berlaku efektif sejak 1st Agustus 2021, waktunya sangat tepat.

Tentang Penulis

Panduan ini ditulis secara eksklusif untuk ByteStart oleh Ritchie Clapson CEng MIStructE, salah satu pendiri propertyCEO, sebuah perusahaan pengembangan dan pelatihan properti berskala nasional yang membantu orang-orang menciptakan bisnis pengembangan properti yang sukses di waktu senggang mereka. Itu memanfaatkan keterampilan hidup siswa yang ada sambil mengajari mereka properti, bisnis, dan pola pikir yang mereka butuhkan untuk melakukan pengembangan skala kecil dengan sukses, dengan penekanan pada penggunaan hak pengembangan yang diizinkan yang ada untuk meminimalkan risiko dan memaksimalkan keuntungan.

Lainnya dari ByteStart

ByteStart dikemas dengan bantuan dan tip tentang semua aspek memulai dan mengembangkan bisnis Anda sendiri. Lihat beberapa panduan terpopuler kami;

Memulai

Memimpin bisnis

Mendanai bisnis Anda

Referensi:

https://www.bbc.co.uk/news/business-54572668

https://www.gov.uk/government/consultations/supporting-housing-delivery-and-public-service-infrastructure/supporting-housing-delivery-and-public-service-infrastructure#consolidation-and-simplification-of- hak-pengembangan-yang diizinkan yang ada

Gambar: DepositPhotos.com

Bytestart Limited
[email protected]

Author : SGP Prize