Ekonomi

Apa yang bisa diajarkan Resesi Hebat kepada kita tentang pasar perumahan pasca-pandemi

Apa yang bisa diajarkan Resesi Hebat kepada kita tentang pasar perumahan pasca-pandemi


Isi


Sulit untuk melebih-lebihkan sejauh mana pandemi COVID-19 telah mendatangkan malapetaka di pasar perumahan. Jutaan penyewa telah terlambat membayar sewa mereka, takut digusur sementara mereka menumpuk hutang yang tidak dapat mereka bayar. Pembayaran yang terlewat memberi tekanan pada pasokan perumahan terjangkau yang sudah rapuh di negara itu. Dan harga rumah yang ditempati pemilik telah melonjak sementara persediaan rumah untuk dijual anjlok. Hasil yang berbeda di segmen pasar perumahan ini mencerminkan dampak pandemi yang tidak merata pada pasar tenaga kerja, dengan para profesional berpendidikan perguruan tinggi yang bekerja dari rumah sementara pekerja layanan berupah rendah mengalami tingkat kehilangan pekerjaan tertinggi.

Dalam beberapa hal, situasi ekonomi saat ini adalah kebalikan dari Resesi Hebat. Dalam krisis itu, penyitaan dan jatuhnya harga menghantam pemilik rumah terlebih dahulu, sebelum resesi menyebar ke pasar sewa. Terlepas dari perbedaan ini, Resesi Hebat dan pemulihan darinya dapat menawarkan beberapa konteks dan wawasan tentang bagaimana rumah tangga dan pasar perumahan mungkin berjalan saat ekonomi AS pulih dari COVID-19.

Dalam ringkasan ini, kami menganalisis beberapa ukuran kesulitan perumahan dari 2007 hingga 2019 untuk enam area metro, yang dipilih berdasarkan karakteristik perumahan dan pasar tenaga kerja mereka. Los Angeles, Riverside, California, Las Vegas, dan Phoenix termasuk di antara area penyitaan yang paling terpukul. Pasar kerja di Las Vegas, Orlando, Florida, dan New Orleans sangat bergantung pada industri pariwisata dan perhotelan, yang menderita secara tidak proporsional dalam keadaan darurat kesehatan masyarakat. Bagaimana pasar perumahan di daerah metro pulih dari Resesi Hebat menawarkan beberapa panduan tentang apa yang diharapkan selama beberapa tahun ke depan.


Kesulitan perumahan berlangsung lama setelah akhir Resesi Hebat

Resesi Hebat berlangsung dari Desember 2007 hingga Juni 2009. Tetapi dua metrik utama — harga rumah dan tingkat kepemilikan rumah — menunjukkan bahwa pasar perumahan terus memburuk selama beberapa tahun.

Tingkat kepemilikan rumah mencapai ketinggian bersejarah selama booming perumahan di awal dan pertengahan 2000-an, sebagian didorong oleh perluasan ketersediaan hipotek dan kriteria penjaminan yang melonggarkan. Krisis penyitaan yang memicu Resesi Hebat menyebabkan tingkat kepemilikan rumah menurun tajam di semua enam wilayah metro dalam analisis ini, umumnya mencapai titik terendah sekitar tahun 2014 — hampir lima tahun setelah resesi secara resmi “berakhir” (Gambar 1). Sebagian besar wilayah metro (kecuali Los Angeles) telah mengalami peningkatan kepemilikan rumah beberapa persen dari titik terendah, meskipun tidak semua telah kembali ke puncak sebelum Resesi Hebat.

Harga rumah menunjukkan pola serupa. Harga turun tajam selama Resesi Hebat, diikuti oleh beberapa tahun penurunan bertahap (Gambar 2). Sementara waktu penurunan dan rebound bervariasi beberapa di enam wilayah metro, sebagian besar wilayah tidak melihat pemulihan harga yang nyata hingga tahun 2013.

Gambar2

Kembali ke atas ⇑


Pemilik rumah dan penyewa mengalami resesi dan pemulihan secara berbeda

Meskipun harga rumah dan tingkat kepemilikan rumah adalah beberapa metrik yang paling sering digunakan untuk menggambarkan kesehatan agregat pasar perumahan, mereka tidak memberikan wawasan langsung tentang kesejahteraan tingkat rumah tangga. Untuk menilai tingkat tekanan keuangan yang dialami oleh pemilik dan rumah tangga penyewa selama Resesi Hebat dan pemulihannya, kita melihat beban biaya perumahan: bagian dari pendapatan bulanan yang dihabiskan untuk biaya perumahan. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan merekomendasikan bahwa rumah tangga membelanjakan tidak lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan; beban biaya yang lebih tinggi dapat menyebabkan rumah tangga mengurangi makanan, transportasi, atau kebutuhan lainnya.

Beban biaya pemilik rumah di sebagian besar wilayah metro terus menurun selama Resesi Hebat dan pemulihan (panel kiri Gambar 3). Penurunan beban biaya pemilik rumah mencerminkan dua tren yang mendasari. Pertama, pemilik rumah yang rentan secara finansial lebih cenderung kehilangan rumah mereka karena penyitaan, sehingga kelompok pemilik rumah yang tersisa menjadi lebih makmur melalui seleksi. Kedua, harga rumah dan suku bunga kredit menurun selama periode ini, membuat kepemilikan rumah secara efektif lebih murah.

Penyewa menghadapi kondisi yang sangat berbeda. Sejak tahun 2007 hingga sekitar tahun 2011, beban biaya penyewa meningkat sebelum mulai menurun (panel kanan). Ketika pemilik rumah yang tertekan pindah dari rumah mereka setelah penyitaan, mereka memasuki pasar sewa, memberikan tekanan tambahan pada harga sewa.

Gambar 3

Salah satu batasan untuk membandingkan beban biaya antara semua pemilik rumah dan semua penyewa adalah bahwa pemilik rumah rata-rata memiliki pendapatan yang lebih tinggi daripada penyewa. Dan selama periode ini, krisis penyitaan memainkan peran besar dalam menggeser komposisi pendapatan kedua kelompok tersebut.

Untuk membandingkan perubahan dari waktu ke waktu dalam biaya relatif kepemilikan versus menyewa rumah tangga dengan pendapatan serupa, kami menghitung rasio antara beban biaya penyewa dan pemilik dalam kelompok pendapatan tertentu, area metro, dan tahun. Sebagai ilustrasi, pada tahun 2009, penyewa berpenghasilan menengah (rumah tangga di kuintil pendapatan ketiga) di area metro Las Vegas menghabiskan 25% dari pendapatan bulanan mereka untuk sewa. Pemilik rumah berpenghasilan menengah menghabiskan 33% dari pendapatan mereka untuk perumahan. Rasio kedua angka ini adalah 0,76 (penyewa memiliki beban biaya yang lebih kecil daripada pemilik rumah dengan pendapatan yang sama). Pada 2019, penyewa berpenghasilan menengah menghabiskan rata-rata 23% dari pendapatan mereka untuk sewa, sementara pemilik rumah berpenghasilan menengah memiliki beban biaya 20%, dengan rasio 1,12. Jadi, antara 2009 dan 2019, menyewa menjadi relatif lebih mahal untuk rumah tangga berpenghasilan menengah di Las Vegas.

Grafik rasio beban biaya penyewa dengan pemilik rumah (Gambar 4) menunjukkan bahwa sewa menjadi relatif lebih mahal untuk rumah tangga berpenghasilan menengah di keenam wilayah metro. (Grafik ini menunjukkan rasio rumah tangga di tiga kuintil berpenghasilan menengah; sebagian besar rumah tangga dalam kuintil berpenghasilan tertinggi adalah pemilik rumah, dengan sebagian besar rumah tangga di kuintil terendah yang menyewa.)

Dari tahun 2007 hingga 2011, lima dari enam wilayah metro memiliki rasio beban biaya di bawah 1,0, yang berarti bahwa penyewa berpenghasilan menengah membelanjakan bagian yang lebih rendah dari pendapatan mereka untuk perumahan daripada pemilik rumah yang sama makmurnya. Namun, rasio beban biaya meningkat dari waktu ke waktu di semua wilayah metro, sehingga pada 2013, semua kecuali Los Angeles memiliki rasio di atas 1,0. Grafik dua tahun terakhir menunjukkan kenaikan tajam biaya untuk lima dari enam area metro, yang menggambarkan tekanan keterjangkauan yang meningkat untuk penyewa di sebagian besar wilayah AS.

Gambar 4

Meningkatnya biaya sewa relatif mencerminkan beberapa tren yang mendasari baik pasar sewa maupun pasar yang ditempati pemilik setelah Resesi Hebat. Di sisi kepemilikan rumah, penurunan harga rumah ditambah dengan penurunan suku bunga membuat kepemilikan rumah lebih murah bagi rumah tangga beruntung yang belum memasuki penyitaan. Rumah tangga yang dapat membeli rumah pertama mereka mendapat keuntungan dari harga yang lebih rendah dan modal yang lebih murah, sementara banyak pemilik rumah yang ada membiayai kembali hipotek mereka untuk mengambil keuntungan dari harga yang lebih rendah. Pada saat yang sama, tingkat sewa naik di sebagian besar wilayah metro karena meningkatnya permintaan. Area metro Los Angeles juga mengalami peraturan penggunaan lahan yang sangat ketat yang membatasi pengembangan perumahan multi-keluarga.

Kembali ke atas ⇑


Kerumunan terkonsentrasi di antara rumah tangga Latin atau Hispanik di California

Pandemi COVID-19 telah menarik perhatian baru pada metrik kesulitan perumahan lainnya: rumah yang penuh sesak (dengan lebih dari dua orang per kamar tidur). Bahkan tanpa risiko kesehatan yang ditimbulkan oleh pandemi global, tinggal di rumah yang penuh sesak dapat membahayakan kesehatan mental dan fisik seseorang. Meskipun kepadatan adalah masalah yang relatif langka secara nasional, hal ini lebih umum terjadi di daerah berbiaya tinggi dan di antara populasi imigran. Menggandakan dengan banyak rumah tangga adalah salah satu cara pekerja berupah rendah dapat menurunkan biaya perumahan per orang. Orang-orang yang mengalami penggusuran, penyitaan, atau jenis pengungsian lainnya sering tinggal bersama keluarga atau teman, setidaknya untuk sementara. Oleh karena itu, kami memperkirakan akan melihat peningkatan kerumunan selama masa kesulitan keuangan yang meluas dan / atau kenaikan biaya perumahan.

Di antara enam wilayah metro yang diteliti, Los Angeles sejauh ini memiliki tingkat kepadatan terparah serta biaya perumahan tertinggi. Antara 6% dan 8% rumah tangga di Los Angeles memiliki lebih dari dua orang per kamar antara 2007 dan 2019. Riverside (area metro termahal berikutnya) memiliki tingkat kepadatan sekitar setengah dari mereka di LA, sementara area metro yang tersisa di bawah 2% . Kerumunan meningkat secara nyata di Los Angeles dan Riverside selama tahun-tahun awal Resesi Hebat, sebelum kembali ke level sebelumnya. Area metro lainnya tidak menunjukkan tren waktu yang jelas dalam kepadatan selama periode ini.

Fig5

Berfokus pada dua area metro yang mengalami peningkatan kepadatan selama Resesi Hebat, kami menemukan bahwa rumah tangga Latin atau Hispanik mengalami tingkat kepadatan tertinggi, diikuti oleh rumah tangga kulit hitam (Gambar 6). Kerumunan meningkat di antara kedua kelompok setelah 2007, sebelum menurun selama pemulihan. Analisis lain menemukan tingkat kepadatan yang lebih tinggi di antara penyewa dan rumah tangga berpenghasilan rendah.

Gambar6

Kembali ke atas ⇑


Kesenjangan rasial dalam kepemilikan rumah terus berlanjut dari waktu ke waktu

Diskriminasi selama beberapa dekade dalam perumahan, kredit, dan pasar tenaga kerja telah membatasi akses keluarga Hitam dan Latin atau Hispanik ke kepemilikan rumah, menciptakan perbedaan yang besar dan tahan lama dalam tingkat kepemilikan rumah. Kesenjangan antara tingkat kepemilikan rumah kulit hitam dan putih berkisar antara 20 hingga 40 poin persentase, sedangkan kesenjangan antara tarif Latin atau Hispanik dan kulit putih berkisar antara 10 hingga 30 poin persentase (Gambar 7). Ukuran celah bervariasi di seluruh area metro, tetapi di dalam area metro, polanya sangat bertahan dari waktu ke waktu.

Fig7

Kembali ke atas ⇑


Dalam perumahan, sejarah tidak terulang, tetapi sering kali berima

Wawasan apa yang ditawarkan peristiwa masa lalu ini tentang bagaimana pasar perumahan akan bereaksi terhadap pandemi COVID-19? Dengan peringatan bahwa tidak ada dua resesi yang persis sama, empat pelajaran tampaknya dapat diterapkan:

  1. Properti tertekan dan rumah tangga yang berhutang dapat memperlambat pemulihan ekonomi. Proses penyitaan bisa memakan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan, mengikat rumah dalam ketidakpastian hukum dan keuangan. Orang-orang dengan hutang dalam jumlah besar — ​​apakah mereka pemilik rumah, penyewa, atau tuan tanah — tidak dalam posisi untuk berbelanja di bisnis dan toko lokal.
  2. Waspadai masalah yang melintasi segmen pasar perumahan. Rumah tangga yang kehilangan rumah karena penyitaan berkontribusi pada tekanan naik pada harga sewa, membuat hidup lebih sulit bagi penyewa yang ada. Para penyewa hari ini biasanya akan menjadi pembeli rumah pertama kali besok — tetapi tidak dengan tumpukan hutang sewa dan penggusuran dalam catatan mereka.
  3. Rumah yang penuh sesak meningkatkan risiko kesehatan di masa depan. COVID-19 mungkin merupakan krisis kesehatan masyarakat terburuk sejak flu Spanyol, tetapi tidak mungkin menjadi yang terakhir (terutama mengingat perubahan iklim). Mengambil langkah sekarang untuk membantu penyewa berpenghasilan rendah dan sedang mendapatkan ruang yang cukup di rumah berkualitas layak adalah investasi untuk kesehatan setiap orang di masa depan.
  4. Kesenjangan rasial dalam perumahan tidak akan terpecahkan dengan sendirinya. Lebih dari 50 tahun setelah Undang-Undang Perumahan yang Adil disahkan, keluarga Kulit Hitam dan Latino atau Hispanik masih menghadapi hambatan substansial atas kepemilikan rumah. Baik Resesi Hebat dan pandemi COVID-19 telah merugikan komunitas kulit hitam dan coklat secara tidak proporsional. Intervensi kebijakan yang disengaja dan berkelanjutan untuk menutup kesenjangan kekayaan rasial sudah lama tertunda.

Kembali ke atas ⇑

Author : Togel Sidney